전세 사기로 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 위기라면, 지금 당장 해야 할 일이 있습니다. 보증금을 지키려면 경매 낙찰 전 법적 조치를 취해야 하며, 타이밍을 놓치면 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 글에서는 경매 진행 단계별 세입자의 대처 방법과 활용 가능한 정부 지원 제도를 상세히 안내합니다.
• 배당요구 종기일 이전에 법원에 배당요구 신청해야 보증금 배당 가능
• 주택임차권 등기명령 신청으로 이사 후에도 대항력과 우선변제권 유지
• 전세사기 피해자 지원 특별법으로 긴급 주거지원·저리 대출 신청 가능
경매가 시작됐다면 — 즉시 확인해야 할 3가지
집이 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 된 즉시, 대항력 보유 여부·배당요구 종기일·선순위 채권 금액 3가지를 확인해야 합니다.
| 구분 | 확인 방법 | 중요도 |
|---|---|---|
| 대항력 여부 | 전입일 vs 근저당 설정일 비교 | ★★★ |
| 배당요구 종기일 | 법원경매정보 사이트 | ★★★ |
| 선순위 채권 총액 | 등기부등본 을구 확인 | ★★★ |
| 감정평가액 | 법원경매정보 사이트 | ★★☆ |
배당요구 신청 — 소액임차인 최우선변제 기준
| 지역 | 소액임차인 기준 보증금 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 최대 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 4,500만 원 이하 | 최대 4,800만 원 |
| 광역시(수도권 제외) | 8,500만 원 이하 | 최대 2,800만 원 |
| 그 외 지역 | 7,500만 원 이하 | 최대 2,500만 원 |
전세사기 피해자 정부 지원 제도 — 2026년 기준
2023년 제정된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’이 2026년에도 연장 적용되어 다양한 지원을 받을 수 있습니다.
- 긴급 주거 지원: LH 공공임대주택 우선 입주 신청 가능. 보증금 없이 시세의 30~50% 수준 임대료로 거주 가능
- 저리 대출: HUG 또는 HF를 통해 피해 보증금의 최대 80%, 연 1.0~2.0% 저리로 대출 가능. 최대 한도 2억 4천만 원
- 법률 지원: 대한법률구조공단 무료 법률 상담 및 소송 지원. 전화 132
전세사기 경매 자주 묻는 질문
확정일자 없이도 배당요구를 할 수 있나요?
배당요구 자체는 확정일자 없이도 가능합니다. 다만 확정일자가 없으면 우선변제권이 없어 선순위 채권자들이 먼저 배당을 받고 남은 금액에서만 배분받게 됩니다. 소액임차인 최우선변제는 확정일자와 무관하게 적용됩니다.
경매 낙찰 후 새 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 하나요?
대항력이 있는 임차인(전입신고 및 확정일자가 선순위 근저당보다 앞서는 경우)은 보증금을 돌려받을 때까지 거주를 거부할 수 있습니다. 대항력이 없는 경우 주거지원 신청을 통해 공공임대 입주가 가능합니다.
전세보증보험(HUG, SGI)에 가입되어 있다면 어떻게 되나요?
전세보증보험에 가입되어 있다면 경매 절차와 무관하게 보증기관에 보험금을 청구하여 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에 보험금 청구를 신청하면 심사 후 지급됩니다.
